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Bauen - Planen und Bauen im Oberbergischen Kreis

Diese Fragen beantwortet das Bauplanungsrecht, das im Wesentlichen im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt ist.

Wenn Sie ein Grundstück kaufen wollen, sollten Sie sich unbedingt vorher informieren, ob es überhaupt bebaut werden darf, in welchem Umfang es bebaut werden kann und welche Art der Nutzung möglich ist, z. B. eine Wohnnutzung oder eine gewerbliche Nutzung.

Diese Informationen bekommen Sie bei der Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung, auf deren Gebiet Ihr Grundstück liegt oder bei der Bauaufsichtsbehörde.

Dort wird man Ihnen sagen, ob Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt (§ 30 BauGB), oder innerhalb eines Ortsteiles (§ 34 BauGB) oder im Außenbereich (§ 35 BauGB).

Während im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und innerhalb eines Ortsteiles für die dort gelegenen Grundstücke grundsätzlich Baurecht gegeben ist, sind Grundstücke im Außenbereich von wesensfremder Bebauung freizuhalten und daher, von wenigen Ausnahmefällen abgesehen, nicht bebaubar.

Wenn Sie wissen, dass Ihr Grundstück vom Grundsatz her bebaubar ist, stellt sich als Nächstes die Frage, ob sich Ihre konkreten Bauabsichten dort auch verwirklichen lassen.

Eine Stadt oder Gemeinde kann das Baugeschehen durch Bauleitplanung steuern und ausformen. Dazu hat sie das Instrument des Flächennutzungsplanes (vorbereitender Bauleitplan) und den Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) zur Verfügung.

Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und gibt wieder, welche  Absicht die Stadt oder Gemeinde hat, künftig die Flächen ihres Gebietes zu nutzen. Sie ordnet die Flächen verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten zu, wie z. B. dem Wohnen, der gewerblichen Nutzung, dem Verkehr, der Erholung oder der Landschaft. Ob die Flächen auch tatsächlich für den angegebenen Bedarf genutzt werden, wird mit dem Flächennutzungsplan noch nicht bestimmt, sondern erst durch einen darauf gestützten Bebauungsplan, wenn der konkrete Bedarf anfällt. Er bereitet einen Bebauungsplan somit vor. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht daher auch für den Eigentümer noch kein Rechtsanspruch, die dort für sein Grundstück dargestellte Nutzung auch verwirklichen zu können. Für die Aufstellung eines Flächennutzungsplanes ist ein festes Verfahren vorgeschrieben, in dem auch die Bürger beteiligt werden.

Die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließt die Stadt oder Gemeinde, wenn und soweit sie es für die städtebauliche Ordnung für erforderlich hält. Je nach örtlicher Situation kann sie hier die künftige Bebauung mehr oder weniger detailliert regeln:

Sie kann die genaue Art der Nutzung regeln, z. B. welche Art von Gewerbebetrieben zulässig oder unzulässig sein soll.

Sie kann das Maß der baulichen Nutzung regeln, indem Geschosszahlen festgesetzt werden oder maximale Gebäudehöhen in Metern. Durch Baugrenzen regelt sie die Stellung des Gebäudes auf dem Grundstück und die Frage, wo Garagen auf dem Grundstück zulässig sein sollen.

Mit Hilfe von gestalterischen Festsetzungen regelt die Stadt oder Gemeinde Dinge, wie Dachformen oder Farben und Materialien zur Fassadengestaltung.

Ihr Bauvorhaben ist nur zulässig, wenn es in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Andererseits haben Sie einen Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung, wenn Sie alle Anforderungen einhalten.

Auch für die Aufstellung oder Änderung von Bebauungsplänen gibt es ein genau vorgeschriebenes Verfahren, an dem auch die Bürgerinnen und Bürger beteiligt werden. Achten Sie auf entsprechende Informationen in der örtlichen Presse! Der Planentwurf wird beim Planungsamt der Stadt oder Gemeinde zu jedermanns Einsicht für einen bestimmten Zeitraum ausgelegt. Wenn Sie Anregungen zu dem Entwurf haben, können Sie diese in das Verfahren einbringen. Der Rat entscheidet später, inwieweit den Anregungen der Bürger und Fachbehörden gefolgt werden soll.

Das Verfahren endet mit dem Satzungsbeschluss. Danach ist der Bebauungsplan geltendes Recht für alle.

Liegt ein Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, für den eine Stadt oder Gemeinde keinen Bebauungsplan aufgestellt hat, spricht man vom sog. Innenbereich. Die Bebauungsmöglichkeiten sind im § 34 BauGB geregelt.

Hinweis: Nicht jeder Ortsteil, der sich dem Betrachter auf den ersten Blick so darstellt, ist ein Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB. Eine Vielzahl der im Oberbergischen Kreis vorhandenen Weiler und Dörfchen sind Splittersiedlungen, weil ihnen die notwendige Geschlossenheit und das erforderliche städtebauliche Gewicht fehlt, das einen Innenbereich ausmacht. Sie sind daher dem Außenbereich zuzuordnen mit seinen äußerst eingeschränkten Baumöglichkeiten. Erkundigen Sie sich also rechtzeitig, ob Ihr Grundstück wirklich im Innenbereich liegt.

Im Unterschied zu einem Bebauungsplanbereich kommen hier keine Planvorstellungen der Gemeinde zum Zuge. Hier bestimmt nur das in der Umgebung Vorhandene die Grenzen auch Ihres Vorhabens.

Im Innenbereich ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Umgebung einfügt.

Das bezieht sich auf die Art und das Maß der baulichen Nutzung und auf die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück.

Sehen Sie sich also in der Umgebung um:

• Stehen dort 2-geschossige Gebäude, so können auch Sie 2-geschossig bauen.
• Stehen dort Wohngebäude, so können auch Sie ein Wohnhaus errichten.
• Sind die Vorgärten 3 bis 5 m breit, so kann auch Ihr Haus in einem Abstand von 3 bis 5 m zur Straße errichtet werden.

Es ist nicht immer einfach, den Rahmen, der sich aus der Umgebungsbebauung ergibt, eindeutig zu erkennen. Wenden Sie sich auch hier rechtzeitig an Ihr Bauamt, das Sie mit seiner Erfahrung mit dieser schwierigen Vorschrift gerne berät.

Vermittelt die Lage eines Grundstückes im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im Innenbereich ein grundsätzliches Baurecht, so besteht im Außenbereich ein generelles Bauverbot.

Der schutzwürdige Freiraum im Außenbereich dient vorwiegend der Erhaltung von Natur und Landschaft. Daher ist eine Bebauung oder eine Nutzungsänderung eines Gebäudes nur in eng begrenzten Sonderfällen möglich.

Zum einen können im Außenbereich nur zwingend ortsgebundene Vorhaben verwirklicht werden, z. B. Gebäude für den Abbau von Bodenschätzen oder aber für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.

Sonstige Vorhaben für Wohnzwecke, Freizeitbestätigung oder gewerbliche Nutzung können im Außenbereich nicht genehmigt werden.

Ausnahmeregelungen gibt es hier für in der Vergangenheit legal errichtete Wohngebäude oder Gewerbebetriebe, die unter bestimmten Voraussetzungen behutsam erweitert werden können. Wenn Sie ein solches bestandsgeschütztes Gebäude verändern oder erneuern möchten, lassen Sie sich von Ihrem Architekten und Ihrer Baubehörde über die Voraussetzungen informieren, da das Regelungsgeflecht des § 35 BauGB sehr komplex ist. Oft empfiehlt es sich gerade in diesen Fällen, über eine Bauvoranfrage die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens vor der Erstellung kostspieliger Bauantragsunterlagen verbindlich prüfen zu lassen.

Außerdem ist bei Außenbereichsvorhaben zu beachten, dass auch andere öffentliche Belange nicht beeinträchtigt sein dürfen. Im Folgenden sind die am häufigsten betroffenen Belange genannt und Ihre Ansprechpartner für diese Fragen:

Wesentlich ist, dass Sie erst bauen dürfen, wenn außer der Baugenehmigung auch die erforderlichen übrigen Erlaubnisse vorliegen.

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes zur Erschließung oder Neugestaltung eines Gebietes können Grundstücke in der Weise neu geordnet werden, dass nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Durch Bebauungspläne wird eine geordnete Bebauung möglich, von der jeder/jede von den Planungen betroffene Grundstückseigentümer/-in grundsätzlich einen Vorteil genießt. Beispielsweise können Bebauungspläne Grundlage für eine notwendige Wohnumfeldverbesserung sein. Damit eine geordnete Bebauung und Erschließung gewährleistet werden kann, müssen oftmals erst Grundstücke gebildet werden, die eine den Festsetzungen der Bebauungspläne entsprechende Bebauung bzw. Nutzung zulassen. Hierzu gehören auch die Flächen für den Allgemeinbedarf, wie etwa Verkehrsflächen, Spielplätze, öffentliche Grünflächen usw.

Eine Umlegung wird meistens für den gesamten Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durchgeführt. So sind dann alle von den Festsetzungen des Bebauungsplanes betroffenen Grundstückseigentümer beteiligt. Damit die Gemeinde nicht mit jedem Beteiligten aufwändige Grundstücksverhandlungen mit anschließender Einzel-Vermessung, notariellem Kaufvertrag und Grundbuchberichtigung betreiben muss, kann der Gemeinderat eine Umlegung anordnen. Die Umlegung ist ein gesetzlich geregeltes, förmliches und mit gesetzlichen Zwangsmöglichkeiten ausgestattetes Grundstückstauschverfahren, in dem – nach Zuteilung der für öffentliche Verkehrs- und Grünflächen bestimmten Grundstücke an die Bedarfsträger – der Zuschnitt der übrigen Grundstücke und der Inhalt der Rechtsverhältnisse so umgestaltet wird, dass die Grundstücke entsprechend dem Bebauungsplan zweckmäßig genutzt werden können.

Für die Durchführung von Umlegungen wird in der Regel ein Umlegungsausschuss gebildet, dem Sachverständigen und Gemeinderatsmitglieder angehören. Verschiedene Verteilungsmaßstäbe im Grundstückstauschverfahren sind möglich. Meist findet der Verteilungsmaßstab nach den Werten der in die Umlegung eingebrachten Grundstücke Anwendung. Es soll jedem Eigentümer ein Grundstück mindestens mit dem Verkehrswert zugeteilt werden, den das eingebrachte Grundstück zum Zeitpunkt des Umlegungsbeschlusses hatte. Abgefunden wird zunächst die Gemeinde mit den ausgewiesenen öffentlichen Flächen ohne Wertausgleich. Dadurch entfallen für die übrigen Grundstückseigentümer die umlagefähigen, anteiligen Grunderwerbskosten für die öffentlichen Flächen. Die verbleibenden Flächen werden entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes neu geordnet und vermessen. Danach tritt der Umlegungsplan mit seinen neuen Grenzen in Kraft.

Die Bauordnung für das Land NRW (BauO NRW) bildet mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen das Bauordnungsrecht. Dies gilt für alle baulichen Anlagen, unabhängig davon, ob diese ausdrücklich genehmigungspflichtig sind. Neben Anforderungen an Grundstücke und an bauliche Anlagen sind in der Landesbauordnung das Baugenehmigungsverfahren einschließlich der Bauüberwachung sowie die Zuständigkeit der am Bau Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser, Unternehmer) und der Behörden geregelt. Es ist vor allen Dingen Aufgabe des Entwurfsverfassers (Architekten), aber auch der mit der Erstellung der bautechnischen Nachweise beauftragten Sonderplaner (z. B. Statiker), sich in den Vorschriften der BauO NRW auszukennen und das Bauvorhaben des Auftraggebers mit ihnen in Einklang zu bringen.

Vergleichen Sie hierzu bitte die folgenden Kapitel.