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Bauen - Planen und Bauen im Oberbergischen Kreis

Die Beschaffung eines geeigneten Grundstücks erfolgt normalerweise auf dem „freien“ Markt über Zeitungsannoncen oder durch Einschaltung von Immobilienmaklern. Daneben können auch Anfragen bei der Stadt/Gemeinde und gemeinnützigen – besonders kommunalen – Wohnungsbaugesellschaften zum Ziel führen. Eine weitere Möglichkeit besteht in der persönlichen Einsichtnahme örtlicher Bebauungspläne beim Bauamt der Stadt- oder Gemeindeverwaltung und der Ergründung der Verkaufswilligkeit von Grundstückseigentümern.

Nachdem Sie sich als Grundstücksbesitzer oder -käufer bei der zuständigen Gemeinde oder Stadt oder bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde Klarheit über die grundsätzlichen Möglichkeiten einer Bebauung verschafft haben (vergleichen Sie bitte das 3. Kapitel über Baurecht), ist es für Sie wichtig, sich über den Stand der Erschließung zu informieren, da davon der Zeitpunkt einer möglichen Bebauung abhängig ist. Die tatsächliche Nutzung einer Fläche hängt also davon ab, dass die Grundstücke an Straßen und Versorgungsanlagen angeschlossen und so mit dem vorhandenen Netz solcher Anlagen verbunden werden. Erst danach werden die Grundstücke endgültig baureif. Diese Vorgänge werden als Erschließung bezeichnet. Im Einzelnen versteht man unter Erschließungsanlagen die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze und Sammelstraßen innerhalb der Baugebiete, die Parkflächen und Grünanlagen (soweit sie Bestandteile der genannten Verkehrsanlagen sind) sowie Lärmschutzwände bzw. -wälle und Ähnliches. Darüber hinaus zählen dazu die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen.

Zeit und Art der Erschließung sind somit für die städtebauliche Entwicklung des Baugebietes, in dem Ihr Grundstück liegt, von entscheidender Bedeutung. Es ist nach § 125 BauGB grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, die Erschließungsanlagen herzustellen. Die Kosten hierfür werden von der Gemeinde nach Maßgabe der Erschließungsbeitragssatzung bis zu 90 % auf die durch die jeweilige Anlage erschlossenen Grundstücke umgelegt. Erschließungsbeiträge sind in der Regel zu leisten, wenn die entsprechenden Anlagen endgültig fertig gestellt sind.

Die Gemeinde kann jedoch den Bauherrn zu Vorausleistungen heranziehen, wenn eine Baugenehmigung vorher erteilt wird. Sie kann auch die Erschließung durch Vertrag auf einen Dritten (Erschließungsträger) übertragen. Es ist ratsam, sich vor dem Kauf des Grundstücks zu erkundigen, ob Erschließungsbeiträge noch anfallen oder bereits gezahlt worden sind. Auch die Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen werden von der Gemeinde nach Maßgabe einer Satzung auf die Anlieger in Form von Beiträgen, Anschluss- und Benutzungsgebühren umgelegt. Für die Wasserversorgung tritt häufig ein anderer Versorgungsträger (Stadtwerke, Versorgungsverband) an die Stelle der Gemeinde.

Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennen lernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem Grund oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte darüber erhalten Sie eventuell auch von der Stadt oder Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es zwar nirgends, doch kann man bei der Behörde erfahren, ob in der Nähe eine Autobahn oder Industrieanlagen geplant sind.

Günstig ist ein Bauplatz, auf dem das Haus möglichst windgeschützt liegt und nach der Sonne orientiert werden kann. Nicht die schmale, sondern die breite Seite des Hauses sollte nach Süden schauen, damit möglichst viele Räume Sonnenlicht und -wärme empfangen können. Vielleicht lässt sich ein Bebauungsplan, der dies nicht vorsieht, nachträglich noch ändern. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten.

Außer einem Blick in das Grundbuch, aus dem Sie über privatrechtliche Verpflichtungen (z. B. Dienstbarkeiten) informiert werden, die auf dem Grundstück ruhen, ist es ratsam, auch einen Blick in das Baulastenverzeichnis zu werfen. Dies wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt und informiert Sie über öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die mit dem Grundstück verbunden sind. Hierzu zählen insbesondere Baulasten zur Sicherung einer Abstandfläche oder einer Zuwegung zugunsten des Nachbarn. Hieraus können sich unmittelbar Einschränkungen für die bauliche Ausnutzung Ihres Grundstücks ergeben.

Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu. Dies sind die Grunderwerbssteuern (3,5 % vom Kaufpreis), die Notariats- und Grundbuchkosten (1,0 % bis 1,5 % vom Kaufpreis), die Vermessungsgebühren (0,5 % bis 2,5 % des Kaufpreises) und eventuell die Maklerprovision (3 % bis 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer).

Auskünfte über die Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, die beim Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster des Kreises eingerichtet ist. Dort erhalten Sie aktuelle Bodenrichtwerte, die für Ihre Verkaufsverhandlungen eine gute Orientierung darstellen. Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses erhalten Sie auch eine Bescheinigung über den aktuellen Bodenrichtwert, die Sie z. B. für die Wohnungsbauförderung oder für das Finanzamt benötigen.

Möchten Sie den individuellen, augenblicklichen Wert eines Grundstücks (sog. „Verkehrswert“) wissen, so besteht auch die Möglichkeit – unter bestimmten Voraussetzungen – ein Verkehrswertgutachten bei einem Grundstückssachverständigen oder dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Auftrag zu geben. Diese Gutachten sind jedoch unverbindlich und verpflichten niemanden, zu dem ermittelten Ergebnis zu kaufen oder zu verkaufen. Gleichwohl kann die Kenntnis dieses ermittelten Wertes für Sie selbst eine wesentliche Entscheidungshilfe oder auch ein Verhandlungsargument sein. Wollen Sie mehr über die Zusammensetzung, die Arbeit und die Auswertungen des Gutachterausschusses erfahren, so können Sie den alljährlich erscheinenden Grundstücksmarktbericht bei der Geschäftsstelle erwerben. Darin stellt der Gutachterausschuss alle ausgewerteten Daten für Sachverständige und interessierte Bauherren vor. Weitere Informationen finden Sie im Internet auf den Seiten der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte.

In vielen Fällen ist es erforderlich, ein Grundstück im baurechtlichen Sinne erst noch zu schaffen. Muss Ihr Baugrundstück aus einem oder mehreren im Grundbuch eingetragenen Grundstücken herausgetrennt werden, so ist eine Teilungsvermessung erforderlich. Erst nach Übernahme dieser Ergebnisse in das Liegenschaftskataster ist der Eigentumsübergang im Grundbuch möglich. Die Grundstücksteilung ist genehmigungspflichtig, wenn das Grundstück bebaut ist. Besteht das Baugrundstück aus mehreren Flurstücken, so ist eine Vereinigung bzw. Verschmelzung erforderlich. Ist dies nicht möglich, so kann eine Vereinigungsbaulast eingetragen werden.