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Bauen - Planen und Bauen im Oberbergischen Kreis

Das private Baurecht regelt die zivilrechtlichen Rechtsbeziehungen bei der Bauausführung und den Ausgleich der privaten Nachbarinteressen

• Das Bauvertragsrecht:
  Verträge zwischen Bauherrn und den am Bau Beteiligten (Architekt, Fachplaner, Unternehmer), geregelt im BGB, VOB 
• Haftung für Mängel und Bauschäden geregelt in BGB, VOB 
• Nachbarrecht ist als Landesrecht im Nachbarrechtsgesetz geregelt.

Bei der Planung und Herstellung eines Bauwerks muss der Bauherr eine Vielzahl von Rechtsgeschäften tätigen und Rechtsverbindungen eingehen. Er wird mit einer Fülle von Fragen, Entscheidungen und Schwierigkeiten konfrontiert, die nur mit umfangreichen Fachkenntnissen und entsprechender Erfahrung auf dem Bausektor geklärt werden können. Viele angehende Bauherren sind der Meinung, dass sie nur günstig und nach ihren eigenen Vorstellungen bauen können, wenn sie möglichst viel selbst in die Hand nehmen. Doch bei der Anzahl der rechtlichen, technischen, wirtschaftlichen und nicht zuletzt künstlerischen Fragen ist die Gefahr groß, den Überblick zu verlieren, Situationen falsch einzuschätzen, was sich dann auf die Kosten negativ auswirken kann. In aller Regel sollte man deshalb auf das Hinzuziehen eines Architekten nicht verzichten. Durch die gezielte Planung, Vergabe und Abwicklung des Projektes steht sich der Bauherr meistens trotz des Honorars, das der Architekt gemäß der Honorarordnung (HOAI) berechnet, unterm Strich günstiger.

Die Unterstützung des Architekten kann bereits bei der Wahl bzw. dem Kauf des Grundstücks beginnen und reicht, je nach Vereinbarungn vom Planungsbeginn über das Stellen des Bauantrags bis hin zur Baufertigstellung. Um den Weg bis zum fertigen Bauwerk ohne Schwierigkeiten zu meistern, sind folgende Kenntnisse hilfreich:

Wie findet man den richtigen Architekten?
Der schnellste Weg führt immer über Bekannte oder über Bauprojekte in der näheren Umgebung, die Ihnen besonders zusagen. Eine andere Möglichkeit wäre, Veröffentlichungen von Wettbewerbsergebnissen der Bausparkassen oder in den Fachzeitschriften zu verfolgen. Oder man verabredet sich ganz unverbindlich mit einem ortsansässigen Architekten zu einem Gespräch und lässt sich dessen Arbeiten zeigen.

Schritte zur Zusammenarbeit
Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss der Architekt erst einmal die Vorstellungen, Wünsche und Lebensgewohnheiten des Bauherrn kennen lernen sowie neben dem augenblicklichen Raumbedarf auch die zu erwartenden Entwicklungen und Veränderungen in der Zukunft sowie die finanziellen und zeitlichen Vorstellungen. Andererseits soll sich der Bauherr darüber informieren, welche Beratungen und Leistungen der Architekt erbringen kann.

Der erste Schritt einer konkreten Zusammenarbeit ist dann getan, wenn der Architekt alle notwendigen Grundlagen ermittelt hat. Dazu gehört eine Begehung des Grundstücks, an die sich die Erkundung der baurechtlichen Möglichkeiten (Bebauungsplan, Baumbestand, Denkmalschutz etc.) anschließt.

In der nächsten Phase fertigt der Architekt die ersten Skizzen an. In ihnen werden die bisher geäußerten Wünsche des Bauherrn berücksichtigt sowie das Raumprogramm, die Erschließungsmöglichkeiten und die Einbindung in die Umgebung. Sobald sich die Partner auch Gedanken über Konstruktion und Materialien sowie den Standard des Innenausbaus gemacht haben, kann der Architekt eine Kostenschätzung nach DIN 276 erstellen. Jetzt ist auch der Zeitpunkt für die schriftliche Fixierung des Architektenvertrages gekommen.

Viele Bauherren, die mit ihrem Architekten Vorgespräche führen, sind sich nicht darüber im Klaren, ab wann es rechtlich zu einer Beauftragung und damit zu einem Honoraranspruch kommt. Da ein Architektenauftrag grundsätzlich nicht formbedürftig ist, also mündlich oder schriftlich geschlossen werden kann, sollte man sich über den Umfang der Beauftragung bereits zu Beginn mit dem Architekten austauschen. Grundsätzlich ist bereits die Bitte, dem Bauherrn „Vorschläge“ über die Bebauung eines Grundstückes zu machen, ein Auftrag, der nach HOAI honoriert werden muss. Er ist deshalb sinnvoll, eine schriftliche Vereinbarung, insbesondere über den Umfang, aber auch über die Honorarzone und den Honorarsatz zu treffen, um späteren Auseinandersetzungen vorzubeugen. Der Architektenvertrag zählt zu den Werkverträgen. Das Werkvertragsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB §§ 631 ff) geregelt und unterliegt damit den Grundsätzen des allgemeinen Vertragsrechts (Abschlussfreiheit, Gestaltungsfreiheit, Formfreiheit).

§ 631 BGB verpflichtet den Auftragnehmer zur Herstellung des versprochenen Werkes, den Hersteller zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung. Die folgenden Paragraphen des BGB regeln die wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Für Besonderheiten eines Projekts können auch besondere Bestimmungen vereinbart werden. Das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) bietet Schutz vor Geschäftsbedingungen, die einseitig Interessen eines Geschäftspartners berücksichtigen und den anderen unangemessen benachteiligen. Als Richtlinie für einen Vertragsabschluss sind von den Architektenverbänden und Architektenkammern als Muster der so genannte Einheits-Architektenvertrag und der Architekten-Vorplanungsvertrag entworfen worden. Diese Muster nehmen sowohl die Interessen der Architekten als auch der Bauherrn wahr.

Ob eine so weitreichende vertragliche Bindung mit dem Architekten schon nach der ersten Kontaktaufnahme in Frage kommt, muss der Bauherr selbst entscheiden.

Der Bauvertrag wird bei der Beauftragung der Ausführung zwischen dem Bauherrn und dem Unternehmer geschlossen. Er gehört wie der Architektenvertrag zu den Werkverträgen. Auch hier sollte die Schriftform vorgezogen werden, um späteren Beweisschwierigkeiten aus dem Weg zu gehen. In einem Bauvertrag sollten folgende Punkte geregelt sein:

• Art und Umfang der Leistungen des Unternehmers, 
• Festlegung des Werklohns bzw. der Abrechnungsart, 
• Zeitraum und Umfang der Gewährleitung sowie die Art der Abnahme 
• Festlegung auf BGB-Vertragsrecht oder VOB-Bauvertragsrecht.

Dem Bauvertrag kann man die Verdingungsordnung für Bauleistungen, kurz VOB zugrunde legen. Die VOB ist kein Gesetz, sondern Bauvertragsrecht und gilt nur, wenn sie vereinbart wurde. Sie sichert eine gerechte Abwägung zwischen den Interessen des Bauherrn und des Unternehmers zu und ist der Baupraxis näher als die allgemeinen Vertragsregelungen des BGB. Ein wesentlicher Unterschied zwischen VOB und BGB besteht in der Dauer der Gewährleistungsfristen. Unter Gewährleistung ist das Einstehen müssen des Unternehmers oder Auftragnehmers für die ordnungsgemäße und vertragsgerechte Erfüllung der Leistungspflichten zu verstehen. Nach der VOB beträgt die Gewährleistungsfrist vier Jahre, nach BGB fünf Jahre. Aus Gründen der Rechtssicherheit empfiehlt es sich die VOB mit der vierjährigen Gewährleistung zu vereinbaren.

Das Auftreten von kleineren oder größeren Baumängeln während der Bauausführung oder später wird sich wohl nie ganz vermeiden lassen. Bauschäden können durch mangelhafte Architekten-, Ingenieur- oder Unternehmerleistungen verursacht werden. Neben unklaren vertraglichen Abmachungen sind es häufig Planungs- und Ausführungsfehler, die zu den Mängeln führen. Gerade für den Bauherrn ist es deshalb wichtig zu wissen, was er im Schadensfall zu tun hat und wie er seine Gewährleistungsansprüche erfolgreich durchsetzen kann. Erkennt der Bauherr bereits während der Bauphase Mängel, kann er umgehende Beseitigung verlangen. Tritt der Mangel erst nach der Abnahme zu Tage, ist der Verursacher bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist verpflichtet, den Mangel zu beseitigen oder Schadenersatz zu leisten. Sobald ein Schaden festgestellt wird, muss sich der Bauherr unverzüglich mit dem zuständigen Vertragspartner in Verbindung setzen. Der Handwerker ist schriftlich aufzufordern, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Kommt der Handwerker der Aufforderung nicht nach, oder ist der Verantwortliche nicht eindeutig auszumachen, sollte sich der Bauherr rasch mit einem fachkundigen Anwalt über die notwendigen Schritte unterhalten. In vielen Fällen ist es erforderlich, ein selbständiges Beweisverfahren einzuleiten, weil dadurch der Lauf der Verjährung unterbrochen wird. Geklärt werden muss:

• welchen Auftragnehmer der Mangel zuzurechnen ist, 
• ob noch Gewährleistungsansprüche bestehen, (Verjährungszeitpunkt), 
• die Gewährleistungsart (Mängelbeseitigung, Minderung, Schadenersatz), 
• die Art der Durchsetzung der Ansprüche, z.B. Klage auf Mängelbeseitigung oder Minderung, außergerichtliche Einigung (Schiedsgutachten).

Schlüsselfertiges Bauen bekommt als Alternative zur konventionellen Bauausführung in Einzelgewerken eine immer größere Bedeutung. Bei der schlüsselfertigen Erstellung verpflichtet sich ein Bauträger/Generalunternehmer als alleiniger Vertragspartner und Koordinator zur Errichtung eines Bauwerks gegen einen Festpreis. Im Fall der Vereinbarung eines Pauschalpreises sind vom Auftragnehmer sämtliche Leistungen zu erbringen, die zur Erfüllung des Vertragszwecks nach den Regeln der Technik erforderlich und voraussehbar sind. Dazu können je nach Vertrag auch das Baugrundstück und die sog. Baunebenkosten gehören. Fertighäuser und schlüsselfertig hergestellte Massivhäuser werden für unterschiedlichste Geschmacksrichtungen und Geldbeutel angeboten. Individuelle Wünsche können eingebracht werden. Zu prüfen ist, ob das Angebot z.B. im Hinblick auf Wartezeiten und zusätzliche Bauteile wie Keller, wirklich wirtschaftlicher ist als das konventionell errichtete Massivhaus. Der billigste Anbieter ist nicht immer der günstigste.